Aus heutiger Sicht schier unglaublich: Noch vor 15 Jahren stand in Berlin fast jede 20. Wohnung leer. Infolge des stattlichen Zuzugs ist die Leerstandsquote mittlerweile auf deutlich unter 1 Prozent gefallen. In anderen deutschen Metropolen zeigt die Kurve ebenfalls nach unten, wenn auch von geringerem Niveau aus, wie eine Studie des Marktforschungsinstituts empirica zeigt.

So wies Frankfurt am Main noch Mitte der Nuller-Jahre über 3 Prozent Leerstand bei Wohnungen aus, heute sind es gerade mal 0,2 Prozent. Den gleichen Tiefstwert vermeldet München, wo die Leerstandsquote allerdings in diesem Jahrhundert ebenso wie in Hamburg (heute: 0,5 Prozent) kaum über die 2-Prozent-Marke gestiegen ist.

Der bundesweite Schnitt liegt bei 2,8 Prozent. Am wenigsten Wohnraumnachfrage gibt es offenbar in Pirmasens (9,3 Prozent Leerstand) und Chemnitz (8,4 Prozent). Als leer stehend gilt eine Wohnung, wenn sie unmittelbar oder, sofern noch Mängel behoben werden müssen, mittelfristig dem Markt zur Verfügung steht, also „marktaktiv“ ist.

Kein Wunder also, dass die Preise für Erwerb von Wohneigentum als auch für Mieten in schmerzhafte Höhen gestiegen sind.

Die Postbank hat Ihren Wohnatlas 2019 veröffentlicht.

Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen weiter an und sind in Metropolen sehr teuer. Um durchschnittlich 7,2 % (nach Inflation) stiegen die Preise. In einigen Gegenden gab es Steiegerungen über 20 bis 50 %!.

Zunehmend wird auf das Umland ausgewichen.

Im Osten liegen nach wie vor die preiswertesten Immobilien.

http://www.versicherungsjournal.de/markt-und-politik/wo-eigentumswohnungen-teuer-und-wo-guenstig-sind-135089.php?vc=emailempfehlung

Rückwirkend zum 01.01.2018 können Familien das sogenannte Baukindergeld als Förderung erhalten.

Der entsprechende Betrag (100,00 Euro pro Kind, maximal 300,00 Euro insgesamt) erhöht als “Sonstige Einkünfte” das Einkommen für maximal 10 Jahre.

Das entspricht also 12.000 € je Kind :-)!

Diese Förderung erhöht also Ihre Kreditwürdigkeit, die Höhe der Rate und des maximalen Darlehens.

Hier noch einmal die Voraussetzungen:
• zu versteuerndes Haushaltseinkommen max. 75.000 Euro plus 15.000 Euro pro Kind
• erstmaliger Erwerb einer Immobilie zur Selbstnutzung (Bau, Kauf Neubau, Kauf Bestand & keine weiteren Immobilien)
• mind. ein Kind im Haushalt unter 18 Jahre

1. Kaufnebenkosten:

Zum Preis für die Immobilie selbst kommen noch Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent – sowie Notarhonorare und gegebenenfalls Maklerkosten hinzu. Ergibt insgesamt in der Regel mehrere Zehntausend Euro.

2. Laufende Kosten:

Zwar entfallen die Mietkosten, doch auch als Eigentümer muss man laufende Kosten schultern, die gern unterschätzt werden – Betriebskosten für Müllentsorgung, Heizung, Energie, Wasser oder Versicherungen, aber auch Renovierungskosten, für die idealerweise Rückstellungen gebildet werden sollten; hinzu kommen natürlich noch Zins und Tilgung für den Immo-Kredit.

3. Zinsbindung:

Vorsicht vor kurzen Laufzeiten mit verlockend niedrigen Zinssätzen – wenn die Leitzinsen beispielsweise in fünf Jahren wieder deutlich gestiegen sind, kann die Anschlussfinanzierung teuer werden. Da lohnt es sich meist, einen etwas höheren Zinssatz im Gegenzug für eine längere Laufzeit (und damit mehr Planungssicherheit) zu vereinbaren. Entscheidend ist der Einzelfall, der mit einem versierten Finanzierungsberater durchleuchtet werden sollte. Meist wird nur 10 Jahre Zinsbindung angeboten, was die Rate ein paar Euro niedriger macht. Sinnvoller wird jedoch meist eine 15- oder 20-jährige Zinsbindung sein!

4. Eigenkapital:

Was viele Immo-Käufer nicht wissen: Auch Eigenleistungen werden häufig von Kreditgebern als Eigenkapitalersatz angerechnet. Zudem sollte geprüft werden, ob man mit einer KfW-Förderung die Ausgangsbasis für die Finanzierung verbessern kann. Wer einen Riestervertrag bespart hat, kann auch das Guthaben als Eigenkapital einsetzen (Wohnriester). Diese Entnahme ist steuerfrei und auch die Zzulagen blieben Ihnen. Dafür ist das entnommene Kapital im Rentenalter zu versteuern.

5. Tilgungsrate:

Die Tilgungsrate sollte flexibel sein, um die Schulden gegebenenfalls – zum Beispiel bei beruflichem Aufstieg oder nach einer Erbschaft – schneller abtragen zu können.

Die Region bestimmt maßgeblich darüber, wie viele Jahreseinkommen Immobilienkäufer für ihr Wunschobjekt aufbringen müssen. Günstige und teure Gegenden können sich dabei um den Faktor fünf unterscheiden. So können sich Käufer in Wuppertal vergleichsweise freuen: Für eine 75-Quadratmeter-Wohnung müssen sie nur gut zwei durchschnittliche Haushalts-Jahreseinkommen berappen, das entspricht knapp 91.000 Euro. Etwas weiter südlich, in Köln, werden dagegen im Schnitt schon 6,3 Jahreseinkommen fällig (253.000 Euro).

Und obwohl die Münchener mit einem Haushaltseinkommen von fast 49.000 Euro zu den Spitzenverdienern gehören, müssen sie am längsten sparen: Knapp elf Jahreseinkommen (515.000 Euro) verlangen die Verkäufer in der bayerischen Landeshauptstadt für eine 75-Quadratmeter-Wohnung. Nicht ganz so extreme, aber auch noch gesalzene Preisniveaus verzeichnen Frankfurt/Main, Berlin, Freiburg und Regensburg – in diesen Städten müssen 7,7 bis 9,3 Jahreseinkommen für eine vergleichbare Behausung gezahlt werden.

Die günstigen Metropolen liegen vorwiegend in Ostdeutschland und im Ruhrgebiet. In jeder dritten deutschen Großstadt werden weniger als drei Haushalts-Jahreseinkommen für 75 Quadratmeter verlangt.

Die Finanzkrise von 2008 schlug bei den offenen Immobilienfonds heftig ins Kontor. 18 in Deutschland erhältliche Fonds mussten damals geschlossen werden, das betroffene Vermögen belief sich auf circa 26 Milliarden Euro. Seitdem werden die Assets abgewickelt – mit unterschiedlichem Erfolg.

Die Ratingagentur Scope hat nun die bisherigen Ergebnisse der Portfolioverkäufe unter die Lupe genommen. Ein einziger Fonds schaffte ein Plus von 0,3 Prozent, alle anderen weisen rote Zahlen auf. In der Spitze beträgt das Minus 55 Prozent. Im Schnitt verloren die Anleger zwischen dem 30. September 2008 und dem 5. März dieses Jahres rund 22 Prozent. Die großen Unterschiede gehen unter anderem auf verschiedene Kreditquoten und Startzeitpunkte zurück; manche Fonds wurden in einer Hochpreisphase aufgelegt.

Dass die Fonds überhaupt geschlossen werden mussten, hängt sowohl mit der menschlichen Angst als auch einem Konstruktionsfehler der damaligen Fonds zusammen. Angesichts des scheinbar sich immer weiter ausbreitenden Kursverfalls von Wertpapieren in der Finanzkrise 2007/2008 wurden auch Immoblienfondsanteile panikartig verkauft. Dieser Fall ist aber in diesen Fonds zwar nicht vorgesehen (Immobilen sind schliesslich langfristige Anlagen), aber möglich (Fondsanteile konnten täglich veräußert werden).

Daher hat der Gesetzgeber eingegriffen und den Fonds Mindesthaltedauern und lange Kündigungsfristen auferlegt. So sehr wie die regulatorische Absicht generell zu begrüßen ist, führte sie doch dazu, dass bestehendne Fonds abgewicklet und Immobilien (meist mit Verlust) verkauft werden mussten.

Dessen ungeachtet kommen die aktuellen Immo-Fonds kaum noch damit hinterher, die ihnen zufließenden Gelder in aussichtsreiche Objekte zu investieren. Einige mussten daher unlängst die Annahme weiteren Anlagekapitals aussetzen.

Einen schönen Guten Tag!

Seit über neun Jahren vermitteln wir nun jeden Monat Darlehen zur Immobilienfinanzierung oder anderen Darlehensbeschaffung.

Nicht nur Kunden unter Ihnen, die bei der Hausbank oder den üblichen Anbietern kein annehmbares Angebot bekommen haben, haben sich sehr gefreut, dass wir mithilfe unseres Dienstleisters proHyp GmbH eine Finanzierung Ihres Traumes oder einfach einer wichtigen Anschaffung realisieren konnten.

Das Gute der Geschichte ist, dass JEDE Anfrage mithilfe unserer Experten eine Lösung gefunden hat!

Unsere Experten von der proHyp GmbH sind wie wir unabhängig von Banken und vergleichen online Angebote von über 400 Banken, Volksbanken, örtlichen Sparkassen und Versicherungen. Dabei kann in der Regel – durch die online-Aufbereitung der Angebote – bereits nach wenigen Minuten gesagt werden, ob eine Finanzierung möglich ist.

Im Übrigen begleiten wir Sie von der Angebotsfindung bis zur Auszahlung des Darlehens bei allen Schritte kompetent, offen und versuchen, es Ihnen so einfach wie möglich zu machen.

Wussten Sie?

(Ein paar wichtige Hinweise)

• Wenn Sie einen Riestervertrag haben, können Sie das Guthaben als Eigenkapital einsetzen (Wohnriester) und damit bessere Konditionen bei der Bank erhalten! (Riester-Darlehen oder -Bausparer empfehlen wir aktuell nicht)
• Sammeln Sie frühzeitig wichtige Unterlagen zu Ihrem Einkommen, Vermögen etc. Auch zum zukünftigen Objekt sind vielfältige Unterlagen erforderlich. Die Bank muss nachher (fast) alles wissen! Und eine Bearbeitung beginnt – obwohl es diverse online-Rechner anders suggerieren – die Bank erst, wenn ALLE Unterlagen vorliegen! Hier finden Sie eine Liste der Unterlagen, die zur Antragstellung vorliegen müssen.
• Wenn Sie staatliche Förderprogramme nutzen wollen, müssen Sie einiges an Zeit, Geduld und Ausdauer mitbringen! Bei den aktuell sehr niedrigen Marktzinsen kann ein Darlehen der Bank oder Sparkasse evtl. genau so günstig sein. Und: Förderprogramme sind an Bedingungen gebunden! Wir prüfen vorab, ob Sie diese erfüllen.
• hier finden Sie die aktuellen Zinsen
  
• Schnell oder hell?
  • die Höhe der Zinsen hängt u.a. davon ab, wieviel Sicherheiten die Bank bekommt und wie hoch ihr Eigenkapital ist,
  • die meisten “Schnell”-Angebote im Internet oder beim Bankberater unterstellen sehr günstige Bedingungen, die fast kein Kunde einhält, so dass Sie meist eine Überraschung erleben, wenn es zum tatsächlichen Angebot kommt. Wurden im Erstgespräch/online-Angebot noch 0,62 % versprochen, stehen auf dem realen Angebot nachher 2,42 % oder mehr ☹. Und dann haben Sie schon soviel Zeit investiert (> Unterlagen!) und der Notartermin ist vielleicht schon ausgemacht, dass Sie oft zähneknirschend akzeptieren, was Ihnen vorgelegt wird.
  • dabei hätte es auch anders ausgehen können, wenn Sie gleich zu einem unabhängigen Fachmann gegangen wären. Vielleicht hätte der keine 0,x % versprochen, aber er hätte Ihnen sicher ein 1,x %-Angebot mit flexiblen Rückzahlungsmöglichkeiten verschaffen können 😊

Für Fondsanteile, die nach dem 22. Juli 2013 gekauft wurden

gelten die nachfolgend dargestellten Fristen.

1. Anteile an offenen Immobilienfonds müssen vor der Rückgabe an die Fondsgesellschaft mindestens 24 Monate gehalten werden.
2. Zudem gilt eine einjährige Rückgabefrist. Anleger müssen also bereits ein Jahr vor der geplanten Rückgabe unwiderruflich erklären, dass sie ihre Anteile zurückgeben wollen. Diese Erklärung kann nach Auffassung der Verbraucherzentrale NRW bereits innerhalb der 24-monatigen Mindesthaltefrist ausgesprochen werden. Soweit ersichtlich handhaben auch die Fonds dies so. Andererseits ist diese Rückgabefrist in jedem Fall zu beachten – also auch, wenn der Anleger seine Anteile vor der Kündigung bereits mehr als 24 Monate im Depot hat.

Auch Kleinanleger fallen unter die neuen Regeln. Sie gelten unabhängig davon, wie groß oder klein der verkaufte Fondsanteil ist.

Fondsanteile können – sofern die geschilderten gesetzlichen Fristen beachtet werden – börsentäglich zurückgegeben werden. Aber auch davon können die Gesellschaften in ihren Bedingungen abweichen. Das Kapitalanlagegesetzesbuch erlaubt es ihnen, bestimmte Termine festzusetzen. Dabei ist es sogar möglich, die Anteile nur noch alle 12 Monate zurückzunehmen.

Ohne oder mit wenig Eigenkapital reich werden – davon träumen einige.

Tatsächlich ist das möglich. Grundprinzip des Kapitalismus ist ja, das man mit geliehenem Geld wirtschaftet. Klug gewirtschaftet und mit Glück – kann man (finanziell) reich werden,

auch mit Immobilien.

Wie man das klug anstellt beschreibt Peter Eich in seinem Blog “Rendite mit Immobilien – oder das Geheimnis des Kapitalismus” sehr anschaulich.

Er schreibt aber sinngemäß auch:

• es ist ein anspruchsvoller Job
• man muss einiges wissen und die nötigen Werkzeuge haben
• man muss schnell sein
• es gibt genug Unwägbarkeiten und äußere Einflüsse, die schnell zu einem Verlust führen können
• eine Portion Glück ist sehr hilfreich

PS: angesichts der in den letzten Jahren stark gestiegenen Preise, ist es aktuell noch schwieriger, die im Blog genannte Rendite (über 5 % netto)  zu erreichen. Zumal politische Bestrebungen (“Mietpreisbremse”, Grunderwerbsteuer, Verkaufsverbote) und der starke Wohnungsneubau die Situation für Immobilien-Besitzer nicht einfacher machen.

…so spricht ein Immobilienmakler.

“Eine äußerst rentable Möglichkeit ist der Kauf einer vermieteten Immobilie. Im Fachjargon spricht man z.B. von einem Zinshaus. Äußerst vorteilhaft ist, dass sich fast alle anfallenden Kosten beim Kauf einer Renditeimmobilie steuermindernd auf das Einkommen des Käufers auswirken. Selbst der Gewinn aus dem Verkauf einer solchen Immobilie ist steuerbegünstigt. Bedauerlicherweise schrecken viele Interessenten sogar bei äußerst preiswerten Angeboten zurück, aus Angst vor einer zu hohen Verschuldung durch den Hypothekenkredit. Dabei wird die Finanzierung einer vermieteten Immobilie in der Regel weitgehend durch Mieteinnahmen und die Steuerersparnis getragen. Natürlich hat der Eigentümer für die Instandhaltung der Immobilie zu sorgen und somit Kosten für Reparaturen oder notwendige Renovierungs- und Sanierungsarbeiten zu tragen, doch diese fallen nicht regelmäßig und nur in größeren zeitlichen Abständen an. Ebenso rentabel wie der Kauf eines Miethauses ist der Erwerb von Gewerbeimmobilien zur Vermietung an einen oder mehrere Gewerbemieter.”

[immonet.de 2016]

Wie erklären sich dann..

.. die seit dem Jahr 2000 gehäuft mit Verlust auftretenden Verkäufe (vorwiegend westdeutscher) Immobilen-Besitzer in Ostdeutschland, oder die hohe Zahl an Zwangsvollstreckungen für sogenannte “Rendite-Immobilien”?

Mir selbst wurde letzte Woche ein Zinshaus für 300.000 € mit 9 % Rendite angeboten! Schöne Fotos, schöne Renditerechnung. Ein Wohn- und Geschäftshaus an einer Ausfallstraße aus Halle, das Gebäude macht einen soliden Eindruck. Aber bevor ich meinen Bauingenieur da hin schicke (das ist beim Kauf eines gesamten Hauses ein Muss), mal kurz beobachtet und nachgedacht: Einziger Gewerbemieter ist ein Griechisches Restaurant mit “langfristigem” Mietvertrag  (bis 2022). Außerdem sind 3 der 4 Wohnungen leer (hat das vielleicht mit der Geruchs- und Lärmbelästigung durch das Restaurant zu tun?) Trotzdem 9 % Rendite?? Welchen Vertrag wird der Restaurant-Betreiber haben und wie sehr wird er auf das Ende des Mietvertrages warten? …. Und dafür 39 tsd. Eur Erwerbsnebenkosten zahlen …??

Wer mal nachrechnet..

.. wird schnell feststellen, dass mit den auf Webseiten wie immonet, immoscout etc. angebotenen Immobilen aktuell nur selten überhaupt eine positive Eigenkapitalrendite erwirtschaften lässt (bei Bedarf bitte Immobilienrechner [xls von bodenseepeter.de] anfordern).

Wie kann das sein?

Die Kaufpreise sind den erreichbaren Mieten seit 2008 weit vorausgeeilt. Die in vielen Fällen erforderlichen Mieten von 10 €/qm und mehr (ostdeutsche Großstädte) sind kaum zu erzielen. Für Eigentumswohnungen inMehrfamilenhäusern sind oft unangemessene Verwaltungskosten und Hausgelder zu zahlen. Und der Bestand an guten Wohnungen nimmt beständig zu. Gut für Mieter. 🙁

Außerdem sind rentable aber als sicher empfundene Geldanlagen sehr rar geworden. Viel Geld strömt also in diesen Markt (viele sprechen schon von einer Blasenbildung…) und verteuert das Angebot.

FAZIT:

LAGE – WISSEN – WARTEN KÖNNEN und ein glückliches Händchen sind unabdingbar, wenn man im Immobilenmarkt erfolgreich sein will.