Ohne oder mit wenig Eigenkapital reich werden – davon träumen einige.

Tatsächlich ist das möglich. Grundprinzip des Kapitalismus ist ja, das man mit geliehenem Geld wirtschaftet. Klug gewirtschaftet und mit Glück – kann man (finanziell) reich werden,

auch mit Immobilien.

Wie man das klug anstellt beschreibt Peter Eich in seinem Blog “Rendite mit Immobilien – oder das Geheimnis des Kapitalismus” sehr anschaulich.

Er schreibt aber sinngemäß auch:

• es ist ein anspruchsvoller Job
• man muss einiges wissen und die nötigen Werkzeuge haben
• man muss schnell sein
• es gibt genug Unwägbarkeiten und äußere Einflüsse, die schnell zu einem Verlust führen können
• eine Portion Glück ist sehr hilfreich

PS: angesichts der in den letzten Jahren stark gestiegenen Preise, ist es aktuell noch schwieriger, die im Blog genannte Rendite (über 5 % netto)  zu erreichen. Zumal politische Bestrebungen (“Mietpreisbremse”, Grunderwerbsteuer, Verkaufsverbote) und der starke Wohnungsneubau die Situation für Immobilien-Besitzer nicht einfacher machen.

…so spricht ein Immobilienmakler.

“Eine äußerst rentable Möglichkeit ist der Kauf einer vermieteten Immobilie. Im Fachjargon spricht man z.B. von einem Zinshaus. Äußerst vorteilhaft ist, dass sich fast alle anfallenden Kosten beim Kauf einer Renditeimmobilie steuermindernd auf das Einkommen des Käufers auswirken. Selbst der Gewinn aus dem Verkauf einer solchen Immobilie ist steuerbegünstigt. Bedauerlicherweise schrecken viele Interessenten sogar bei äußerst preiswerten Angeboten zurück, aus Angst vor einer zu hohen Verschuldung durch den Hypothekenkredit. Dabei wird die Finanzierung einer vermieteten Immobilie in der Regel weitgehend durch Mieteinnahmen und die Steuerersparnis getragen. Natürlich hat der Eigentümer für die Instandhaltung der Immobilie zu sorgen und somit Kosten für Reparaturen oder notwendige Renovierungs- und Sanierungsarbeiten zu tragen, doch diese fallen nicht regelmäßig und nur in größeren zeitlichen Abständen an. Ebenso rentabel wie der Kauf eines Miethauses ist der Erwerb von Gewerbeimmobilien zur Vermietung an einen oder mehrere Gewerbemieter.”

[immonet.de 2016]

Wie erklären sich dann..

.. die seit dem Jahr 2000 gehäuft mit Verlust auftretenden Verkäufe (vorwiegend westdeutscher) Immobilen-Besitzer in Ostdeutschland, oder die hohe Zahl an Zwangsvollstreckungen für sogenannte “Rendite-Immobilien”?

Mir selbst wurde letzte Woche ein Zinshaus für 300.000 € mit 9 % Rendite angeboten! Schöne Fotos, schöne Renditerechnung. Ein Wohn- und Geschäftshaus an einer Ausfallstraße aus Halle, das Gebäude macht einen soliden Eindruck. Aber bevor ich meinen Bauingenieur da hin schicke (das ist beim Kauf eines gesamten Hauses ein Muss), mal kurz beobachtet und nachgedacht: Einziger Gewerbemieter ist ein Griechisches Restaurant mit “langfristigem” Mietvertrag  (bis 2022). Außerdem sind 3 der 4 Wohnungen leer (hat das vielleicht mit der Geruchs- und Lärmbelästigung durch das Restaurant zu tun?) Trotzdem 9 % Rendite?? Welchen Vertrag wird der Restaurant-Betreiber haben und wie sehr wird er auf das Ende des Mietvertrages warten? …. Und dafür 39 tsd. Eur Erwerbsnebenkosten zahlen …??

Wer mal nachrechnet..

.. wird schnell feststellen, dass mit den auf Webseiten wie immonet, immoscout etc. angebotenen Immobilen aktuell nur selten überhaupt eine positive Eigenkapitalrendite erwirtschaften lässt (bei Bedarf bitte Immobilienrechner [xls von bodenseepeter.de] anfordern).

Wie kann das sein?

Die Kaufpreise sind den erreichbaren Mieten seit 2008 weit vorausgeeilt. Die in vielen Fällen erforderlichen Mieten von 10 €/qm und mehr (ostdeutsche Großstädte) sind kaum zu erzielen. Für Eigentumswohnungen inMehrfamilenhäusern sind oft unangemessene Verwaltungskosten und Hausgelder zu zahlen. Und der Bestand an guten Wohnungen nimmt beständig zu. Gut für Mieter. 🙁

Außerdem sind rentable aber als sicher empfundene Geldanlagen sehr rar geworden. Viel Geld strömt also in diesen Markt (viele sprechen schon von einer Blasenbildung…) und verteuert das Angebot.

FAZIT:

LAGE – WISSEN – WARTEN KÖNNEN und ein glückliches Händchen sind unabdingbar, wenn man im Immobilenmarkt erfolgreich sein will.

Wer eine Immobilie zur Weitervermietung erwirbt, erzeugt einen regelmäßigen Geldstrom auf das eigene Konto.
Zwar hat man die bei der Eigennutzung des Hauses aufgeführten Kosten ebenfalls, jedoch erhält man nun regelmäßige Mietzahlungen. Somit sieht die Bilanz ganz anders aus. Sind die Mietzahlungen höher als die anfallenden Kosten (z.B. für Kredit, Eigenkapital, Rücklage für Instandhaltung, Abgaben, Verwaltung etc.), hat man einen positiven Cashflow erreicht.

Die erfolgreiche – im Sinne von rentabel – Vermietung scheint in der Praxis jedoch nicht so einfach. So haben in den vergangenen zehn Jahren die Deutschen mit vermietetem Wohneigentum eine Rendite von durchschnittlich 2 bis 3 Prozent pro Jahr erwirtschaftet.
Das ist insofern nicht allzu üppig, weil man mit einer vermieteten Immobilie auch wiederkehrenden Aufwand oder sogar Konflikte mit Mietern hat. Aber das Ergebnis lässt sich noch weiter differenzieren.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin hat in der Studie herausgefunden:.

Rund einem Viertel der Immobilienanlagen erwirtschaftet eine Rendite von null Prozent, das bedeutet, den Vermietern bringt ihr Immobilieneigentum gar nichts.
Bei 8,5 Prozent ist die Bruttorendite sogar negativ. Von den etwa 7 Millionen Immobilieneigentümern, die ihre Immobilie als Kapitalanlage nutzen, verdienen damit etwa ein Drittel, also rund 2,3 Millionen Menschen kein Geld oder müssen noch zuschießen.
Zieht man noch rund 20 Prozent der Vermieter hinzu, deren Immobilie gerade einmal 0 bis 2 Prozent einbringt, erzielen über 50 Prozent der Vermieter – nach Abzug der Inflation – kein Geld.

Dagegen kommen etwa 18 Prozent der Eigentümer auf eine Rendite 5 Prozent und mehr, ein Bereich der sicher als rentabel eingestuft werden kann.

Das Ergebnis zeigt, der Erwerb einer Immobilie ist kein Selbstläufer und – wer sich zuvor nicht umfassend informiert – zahlt am Ende schlimmstenfalls sogar noch drauf.
Allerdings ist diese Feststellung nicht auf Immobilien beschränkt, auch bei anderen Versuchen eine dauerhafte Rendite zu erzielen, funktioniert dies nur, wenn man sich vorher das notwendige Wissen aneignet. Hier ist eine Analogie zum Aktienmarkt zu erkennen. Wer wahllos irgendwelche Aktien kauft, wird ebenfalls mit recht hoher Wahrscheinlichkeit vergeblich auf den Erfolg warten.

UP: in der Studie werden diverse Details für die Erfolglosigkeit der privaten Anlage in Immobilien aufgezeigt. Die meisten haben mit Nicht-Wissen zu tun, aber auch viele äußere Umstände (Politik, Entwicklung eines Gebietes, Zinsniveau etc, …) tragen dazu bei. Und wohl nur die wenigsten können Ihren Immobilienbesitz so streuen wie es nötig wäre!

Ähnlich wie bei Aktien lassen sich auch Immobilien – risikominimiert – in einem Fonds oder ETF erwerben. Dies hat den Vorteil sich nicht um einzelne Objekte kümmern zu müssen, man hat keinen Ärger mit schwierigen Mietern, dafür muss man für einen Fondsmanager Gebühren zahlen (aber die Kosten einer eigenen Vermarktung sind evtl. auch nicht geringer). Bei REITs (Real Estate Investments Trusts) sind diese Kosten eher niedrig, bei offenen Immobilienfonds fallen sie höher aus.

Die zu erwartende Rendite von offenen Immobilienfonds liegt aktuell um 2,5% p.a. , da die Fondsgesellschaften seit 2013 einen im Vergleich zu früher höheren Anteil an Liquidität halten müssen, der bekanntermaßen bei dem derzeitig sehr niedrigen Zinsniveau praktisch keine Rendite bringt.

Bei REITs kann die erzielte Rendite teilweise deutlich höher ausfallen. Da REITs letztendlich Immobilienaktien sind, korrelieren diese naturgemäß ziemlich stark mit der Entwicklung des Aktienmarktes. Da wir uns aber bereits seit mehreren Jahren in einer Aktienhausse befinden , sollte man nicht nur die letzten positiven Jahre als Erwartungswert heranziehen.

Auch die Entwicklung der Leitzinsen der größten Notenbanken wie die Federal Reserve (FED) in den USA oder die Europäische Zentralbank (EZB) in Europa beeinflussen die Gewinnmöglichkeiten mit REITs. Solche mit hoher Verschuldung bei der Finanzierung sind bei steigenden Leitzinsen sehr anfällig für Verluste.

FAZIT:

Immobilien – als eine Form des Sachwertes – sind eine solide Anlage, sofern man a) über ausreichend finanzielle Reserven (für unerwartete Kosten und Risiken) verfügt, b) sich ein genügend großes Portfolio leisten (ausreichend streuen) kann und c) genügend Wissen um diesen Markt hat!

Sehr geehrte Kundinnen und Kunden, liebe Freundinnen und Freunde,

auch in diesem Jahr möchte ich mich mit einem kurzen Newsletter bei Ihnen melden und auf einige Änderungen hinweisen, die möglicherweise von Belang sind.

1. Unisex – ab 20.12.2012 verschwindet der “kleine Unterschied” auch bei Versicherungen
2. Grünzins  und Deutsche Bürgerenergie e.G. – festverzinslich Geld anlegen
3. die Private Krankenversicherung bringt langsam Reformen auf den Weg
4. Neues im Büro

1.                Noch 3 Monate Vorteile – hauptsächlich für Männer.
Wer riestert, weiß es schon lange: gleicher Beitrag – gleiche Rente, egal ob Mann oder Frau. Was sich so selbstverständlich anhört ist es keineswegs. Wenn am 21.12.2012 die Versicherungswirtschaft alle NEUEN Verträge so kalkulieren muss, dass Männer und Frauen den gleichen Beitrag zahlen, ändert sich eine jahrhundertealte Kunst. Mit der Entwicklung von Sterbetafeln für Witwenversorgungswerke im 16. Jahrhundert, wurde begonnen, systematisch Risiken einer ungewissen Zukunft in einer Versicherungsprämie auszudrücken. Da Männer und Frauen unterschiedlich lange leben, sich unterschiedlich risikovoll z.B. im Straßenverkehr verhalten, zahlen sie bisher auch verschieden hohe Beiträge. Damit ist in 3 Monaten Schluss. Das erfreut mal die Frauen und mal die Männer, je nachdem, wer zukünftig weniger zahlen wird.

Details bitte hier nachlesen.

2.                Viele Menschen zögern seit einigen Jahren bei der Geldanlage.
Man will sich nicht lange binden, da vielleicht die berufliche Zukunft, aber auch die Verhältnisse am Finanzmarkt unklar sind. Leider gibt es für sichere UND flexible Anlagen (z.B. Tagesgeld) kaum attraktive Zinsen. Was dann? Gold, Platin oder Genussrecht der Genossenschaft um die Ecke?

Wer mehr als Zinsen in Inflationshöhe erhalten möchte, kommt nicht umhin, sich mit Alternativen zu beschäftigen. Diese sind nicht risikolos. Aber wer den Grundsatz einhält, Anlagen zu streuen, dem empfehle aktuell:

“Grünzins“. eine 4-jährige Festzinsanlage der bereits seit vielen Jahren in der Branche der Erneuerbaren Energien tätigen Firma PT Erneuerbare Energien GmbH. Sie hat ein neue Projekt begonnen und zahlt für festverzinsliche Darlehen 6,25 % (4,85 % eff.) Zinsen für 4 Jahre. Am 31.12.2016 wird 100 % des Anlagebetrages zurückgezahlt. Die Laufzeit ist verlängerbar.

die Deutsche Bürgerenergie e.G. ist eine eingetragene und geprüfte Genossenschaft, die vorrangig Solaranlagen installiert, die durch die Bürger der Region finanziert werden. Dafür gibt es einerseits 4 % festen Zins und andererseits bekommt man als Genosse eine Gewinnausschüttung. Das Angebot ist unbefristet.

 3.                Die Private Krankenversicherung hat jahrelang mit geringen Beiträgen geworben (einige Versicherer tun es immer noch). Der immer stärkere Wettbewerb hat zu 2 Problemen geführt:

• um eine KV zum geringen Preis anbieten zu können, wurden teilweise Leistungseinschränkungen gemacht, über die sich ein gesetzlich Versicherter nur wundern würde (z.B. bei einigen Behandlungskosten nach schweren Krankheiten oder bei Psychotherapie). Das soll nun in der Definition von neuen Mindeststandards in Zukunft überwunden werden. Ziel ist, dass die private KV nie weniger leistet als die gesetzliche KV.
• die Entwicklung der Kosten einer Versicherungsgruppe (Tarif) führte zu teilweise unglaublichen Beitragssteigerungen. Zwar gibt es eine Reihe von Möglichkeiten sich als Versicherter dagegen zu wehren (es gibt gesetzlich garantierte Wechselrechte). Aber von der eigenen Versicherung konnte man nicht unbedingt Unterstützung dabei erwarten. Hier kann ein erfahrener Makler Sie aber gut unterstützen! Eine generelle Lösung ist seitens der PKV bisher jedoch nicht in Sicht.

Da  eine Reihe von Versicherern auch seit Jahrzehnten beweisen, dass man  durchaus Beiträge relativ stabil halten kann, wird es wohl weiterhin so sein, dass man/frau sich den Versicherer (nicht nur den Preis!) genau anschauen müssen, bevor sie eine langjährige vertragliche Bindung eingehen.

4.                Wir haben gerade ein Jubiläum gehabt und unser erster Praktikant beginnt im Büro. Frau Kerstin Mühlberg hat am 15.8.2012 ihr erstes Arbeitsjahr in unserem Büro vollendet. Sie freut sich auf spannende Aufträge für die Absicherung von Haftpflicht, Wohngebäude, Hausrat etc. Herzlichen Dank für die engagierte Unterstützung!
Und für die nächsten 3 Monate wird Tillmann Reyes, Schüler 19 Jahre, einiges zur Erleichterung unserer Arbeit beitragen. Viel Spass dabei!

mit besten Grüßen – Ihr / euer Uwe Pössel

Zum  Abschluss 2 aktuelle Auskünfte aus der Geschichte:

„Stabiles Geld ist die Grundvoraussetzung für die Beständigkeit jeder sozialen und staatlichen Ordnung.“

„Zunächst einmal ist die Inflation unter allen öffentlichen oder privaten Finanzierungsmethoden eine der unsozialsten, da schließlich immer die breiten Massen der Bevölkerung die Opfer der Inflation sind.“